【실질과세】 상가를 주택으로 용도변경 시 비과세, 단기 양도 

1. 공부 상 주택이 아니어도 상시 주거용으로 사용되는 건물은 "주택"으로 봅니다.

   세법을 적용할 때 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용하는데 이를 실질 과세원칙이라 합니다.

   건축물대장이나 등기부등본에 상가 등 업무시설도 등재되어 있는데 내부 구조를 변경해서 주거용으로 사용하거나 임대를 주는 경우가 많습니다.

   이 경우 해당 건물을 주택으로 볼까요? 아니면 상가로 볼까요?

   1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 “주택”이라 함은 공부 상 용도 등에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말합니다.

부동산거래관리과-898, 2010.7.9.

​1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 “주택”이라 함은 공부 상 용도 등에 관계없이

사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로, 귀 질의의 경우 상가건물의 일부가

주택에 해당하는지는 내부구조ㆍ형태 및 사실상 사용하는 용도 등을 확인하여 판단할 사항입니다.

1주택을 보유한 자가 공부 상 상가건물을 소유하고 있는데 해당 상가 중 일부를 용도변경해서 실제주거용으로 임대하는 경우 그 부분은 실질과세 원칙상 주택으로 봅니다.

따라서 상가 외 1주택을 양도하는 경우 실질적으로 납세자는 2주택 상태에서 양도한 것이므로 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않습니다.

요즘은 네이버 로드뷰로 해당 건물의 외관을 바로 확인할 수 있습니다.

위에서 설명드린 납세자는 주택 1채와 상가 건물 1채를 보유하고 있었고 상가 건물 2층은 주거용으로 내부 구조를 개조하여 전입신고를 하지 않는 조건으로 세입자에게 임대하고 있었습니다.

이 상태에서 주택 1채를 비과세라 생각하고 양도했다가 결국 과세당국에 적발되어 양도세 비과세가 부인되었는데요.

과세당국은 전입신고도 안 되어 있는데 어떻게 상가 2층이 주거용으로 사용되는 것을 알았을까요?

요즘은 항공사진이나 로드뷰로 건물의 외관을 확인할 수 있습니다.

해당 상가 건물은 네이버 로드뷰로 확인해 보니 1층은 상가가 맞는데 2층은 외관상 누가 봐도 상가가 아닌 주택의 형태를 보이고 있었습니다.

결국 실질과세원칙에 따라 상가 건물 중 2층은 주택으로 간주되므로 상가 건물 외 나머지 1주택을 팔아도 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않습니다.

2. 1주택 보유자가 상가를 주택으로 용도변경한 경우 용도변경일로부터 3년 이내 종전주택을 팔면 일시적 2주택 비과세가 적용됩니다.

   주택 1채와 실제 상가로 사용하는 2층 건물을 소유한 자가 있었습니다.

​   상가의 2층이 임대가 나가지 않아 상가 2층을 주택으로 내부 구조를 변경한 상태에서 기존 주택을 팔 때 비과세가 가능할까요?

위에서 설명드린 것처럼 사례는 2주택 상태에서의 양도로 보는데요.

만일 상가를 주택으로 용도변경한 날로부터 3년 이내에 종전주택을 팔면 일시적 2주택 비과세 규정을 적용 받을 수 있습니다.

상가를 주택으로 용도변경한 경우 용도변경일에 새롭게 주택을 취득한 것으로 봅니다.

부동산거래관리과-324, 2012.6.14.

​1. 1주택을 소유한 1세대가 소유하던 상가를 용도변경하여 주택으로 사용하는 때에는 주택으로

용도변경한 때에 해당 주택을 취득한 것으로 보아 「소득세법시행령」 제155조 제1항의

일시적인 1세대 2주택 비과세 특례를 적용하는 것입니다.

​ 2. 귀 질의의 경우 주택으로 용도변경한 때에 대한 시점 판단은 사실상 주택으로 사용한 때로

사실판단할 사항임을 알려드립니다.

3. 근린생활시설을 주택으로 용도변경 후 2년 이내 양도하더라도 단기양도 세율이 적용되지 않습니다.

  주택을 취득해서 취득일로부터 2년 이내 양도한 경우 단기양도 중과세율이 적용됩니다.

  [# 보유기간 1년 미만 : 50%,   1년 이상~ 2년미만 : 40%,   2년 이상 : 기본세율 ]

그런데 근생을 주택으로 용도변경한 후 2년 이내 양도하는 경우로서 근생의 취득일로부터는 2년 이상 지난 경우 단기 양도한 것으로 보아 중과세율이 적용될까요?

근생 취득일로부터는 2년 이상 지났는데, 주택으로 용도변경된 날로부터는 2년이 지나지 않았는데요.

​단기 양도 중과 여부를 판단할 때 근생에서 주택으로 용도변경한 경우 근린생활시설 취득일로부터 2년 이상 지났다면 단기양도 중과세율을 적용하지 않습니다.

근생을 주택으로 용도변경한 후 주택 상태에서 양도하면서 비과세 여부를 판단할 때 주택의 취득일을 용도변경일로 보아 주택 보유기간을 기산한다는 것일 뿐,

해당 건물과 토지는 그 이전에 취득한 것이므로 근생 취득일로부터 2년 이상 지났다면 단기양도 중과세율이 적용되지 않습니다.

서면-2024-법규재산-0823(2024.6.27.)

용도변경일로부터 1년 또는 2년 이내 양도하는 경우

소득법§104① (1)에 따라 같은 법 제55조 제1항에 따른 세율을 적용하는 것임.

4. 상가를 주택으로 용도변경한 경우 용도변경일 현재 비조정 대상지역이면 거주요건이 적용되지 않습니다.

   1세대 1주택 비과세를 적용 받으려면 양도 당시 1주택을 소유하고 있어야 하고, 양도하는 주택은 2년 이상 보유해야 하며, 

   취득할 당시 조정대상지역에 위치하고 있었다면 보유기간 중 2년 이상 거주도 해야 합니다.

​ 만일 상가를 취득할 때는 조정대상지역에 위치하고 있었는데 상가를 주택으로 용도변경할 당시 비조정대상지역에 위치하고 있었다면 거주 요건이 적용될까요?

상가를 주택으로 용도변경한 경우 용도변경일에 주택을 취득한 것으로 보며, 이때 해당 주택이 비조정대상지역에 위치하고 있었다면 거주 요건이 적용되지 않습니다.

서면-2020-부동산-5098, 2021.9.28.

거주 요건은 주택 취득 시점을 기준으로 판단하는 것으로 조정대상지역에 소재한 오피스텔을

취득하여 근린생활시설로 사용하다가 해당 지역이 조정대상지역에서 해제된 후 주택으로 용도변경하여 양도한 경우 거주 요건을 적용하지 않는 것임