■ 은행의 담보권만으로 공장 상주 및 가동중지는 불법 

   은행이 담보권(근저당권 등)만 가지고 있는 상황에서, 소유자의 동의나 법원의 명도명령/가압류·가처분 집행 없이 경비용역업체를 동원해 공장 가동을 중지시키거나 상주하는 것은 원칙적으로 불법

   (상황별 법률적·실무적 핵심 포인트)

1. 은행의 '담보권'과 '점유권'의 차이

  ① 담보권(저당권)의 본질 : 저당권은 채권자가 대상 물건의 교환가치(환가권)만을 파악하는 권리.

  ② 점유권의 미보유 : 담보권을 설정했더라도 대상 공장을 사용·수익·점유할 권한은 여전히 채무자(소유자)에게 있음.

     따라서 은행은 채무불이행(연체) 시 법원에 경매를 신청할 권리가 있을 뿐, 소유자의 승낙 없이 물리적으로 점유하거나 진입할 권한이 없음.

2. 경비용역 상주 및 가동 중지의 불법성

  ① 자력구제 금지 원칙

     대한민국 민법상 법적 절차(경매, 가압류, 인도명령 등)를 거치지 않고 직접 실력을 행사하여 목적물을 점유·통제하는 ‘자력구제’는 엄격히 금지.

  ② 위법 행위 성립 가능성

     소유자/점유자의 의사에 반하여 은행 또는 경비용역 인력이 공장에 무단 상주하거나 가동을 방해 하는 경우 다음과 같은 형사·민사상 문제가 발생.

  ③ 형사처벌 대상: 업무방해죄, 주거침입죄(건물침입죄), 퇴거불응죄, 권리행사방해죄 등

  ④ 민사상 손해배상: 가동 중단으로 발생한 영업손실 및 생산 차질에 대한 손해배상 청구 가능

3. 예외적으로 허용되는 경우 (체크해볼 사항)

   만약 은행이나 경비용역의 조치가 법적으로 정당화되려면 다음 중 하나에 해당.

  ① 대출 여신거래약정서상의 특약 존재:

  ② 대출 계약 시 *"기한의 이익 상실 또는 연체 시, 채권 보전을 위해 은행이 경비업체를 배치하거나 점유를 관리할 수 있다"*는 취지의 사전 동의·승낙 조항에 도장을 찍었는지 확인필요.

  ③ 법원의 보전처분 또는 집행 : 은행이 법원에 신청하여 '점유이전금지가처분'이나 '공장 가동금지 가처분' 등의 결정 및 법원 집행관의 집행이 이루어진 경우.

  ④ 담보물 가치 훼손 방지 목적(유치권 예방): 공장이 방치되어 기계가 유출되거나 제3자의 유치권 행사 등으로 담보가치가 현저히 훼손되는 것을 막기 위한 최소한의 방어적 현장 확인 조치.

     (다만 이 경우에도 공장 가동 자체를 강제로 중단시킬 순 없습니다.)

4. 대응 요령

  ① 계약서 및 서류 확인:은행과 체결한 대출 약정서 및 근저당권 설정계약서를 검토하여 은행 측의 관리/점유 관련 특약이 있는지 확인.

  ② 법원 집행 여부 확인: 경비용역업체가 법원 집행관을 동반하여 결정문을 제시하고 집행하는 것인지, 단순히 은행의 자체 의뢰로 나온 것인지 구분.

  ③ 위법 행위 시 증거 확보 및 항의:법적 절차 없는 무단 점유 및 생산 방해라면 영상 촬영 등 증거를 확보하고, 업무방해 및 건물침입 등으로 경찰 신고 및 법적 대응(방해배제 청구 및 가처분)

???? 요약 : 은행에 담보권만 있고 법원의 집행 절차나 별도의 사전 합의가 없었다면, 소유자 허락 없이 공장에 상주하거나 가동을 중지시키는 것은 위법(업무방해 및 무단 점유)에 해당.